Jak přenechat byt do podnájmu | rady

KDO MŮŽE PODNAJMOUT BYT

Byt můžete přenechat do podnájmu jedině tehdy, jste-li jeho nájemcem. Máte-li byt ve společném nájmu (např. jako manželé), uzavřete smlouvu oba dva. Vlastník bytu dává byt do nájmu na základě nájemní smlouvy a nájemce dává byt do podnájmu na základě podnájemní smlouvy. Nájemce je tedy smluvní stranou obou smluv, které existují souběžně. S podnájmem se často můžeme setkat u družstevních bytů. Člen bytového družstva má totiž byt vždy v nájmu, zatímco vlastníkem bytu je právnická osoba - bytové družstvo. Máte-li práva k více družstevním bytům a nevyužijete-li je, můžete je dát pouze do podnájmu. V nájemním vztahu již totiž jste s družstvem.

VYŽÁDEJTE SI SOUHLAS VLASTNÍKA

Chcete-li přenechat byt do podnájmu, vyžádejte si souhlas vlastníka bytu (pronajímatele). Souhlas vlastníka musí být písemný. Může být udělen dopředu, například již v rámci nájemní smlouvy, anebo může být dán až v souvislosti s uzavřením konkrétní podnájemní smlouvy. Vlastník bytu tedy není stranou podnájemní smlouvy, ale musí s podnájmem písemně souhlasit. Jste-li proto teprve ve fázi, kdy uzavíráte nájemní smlouvu a přemýšlíte o přenechání bytu do podnájmu, souhlas s podnájmem bytu začleňte již do nájemní smlouvy (např. "Pronajímatel bez dalšího souhlasí s tím, aby nájemce byt dále podnajímal.") Přenecháte-li byt třetí osobě bez písemného souhlasu pronajímatele, smlouva o podnájmu bude neplatná. Zároveň jste hrubě porušili povinnosti nájemce a vlastník bytu vám může dát výpověď z nájmu bytu bez přivolení soudu. Přijít tak můžete nejen o příjmy z podnájmu, ale i o byt.

SMLOUVU UZAVŘETE PÍSEMNĚ

Smlouva o podnájmu bytu musí být písemná. V praxi však není mnoho nájemních smluv uzavíráno písemně a logicky se tak neuzavírá písemně ani dohoda o podnájmu. To je ale v rozporu se zákonem . Absence písemné smlouvy znamená riziko i pro podnájemce. Pokud by se pronajímatel, kterého v tomto případě podnájemce ani nemusí znát, např. zadlužil a do bytu přišel exekutor, bez existence podnájemní smlouvy by pozice "podnájemce" byla velice těžká.

VE SMLOUVĚ BUĎTE KONKRÉTNÍ

Zatímco nájem bytu je v zákoně upraven velice podrobně, k podnájmu bytu se vztahuje jen několik odstavců. Proto si ve smlouvě sjednejte vše pro vás podstatné a nespoléhejte na zákonnou úpravu. Ve smlouvě zejména uveďte, zda dáváte po podnájmu celý byt nebo jeho část a obojí pečlivě vymezte. Dále věnujte pozornost placení nájemného. Sjednejte si nájemné za užívání bytu a zároveň vyřešte otázku placení záloh za služby s užíváním bytu spojené (elektřina, voda, internet atd.). Dohodnout si můžete například kauci. Při psaní smlouvy pamatujte, že podnájem je co do svého trvání i obsahu vázán na nájem bytu. Z titulu podnájemní smlouvy nemůže podnájemci plynout více práv k bytu, než přísluší nájemci. I přes výše uvedené si v podnájemní smlouvě můžete sjednat vzájemná práva a povinnosti téměř bez omezení, na rozdíl od smlouvy nájemní, která podléhá relativně striktním pravidlům dle občanského zákoníku - tzv. kogentním normám, od kterých se není možné odchýlit ani po dohodě stran. Zatímco nájemci zákon poskytuje velice silnou ochranu, podnájemce je chráněn minimálně.

VYMEZTE DOBU PODNÁJMU

Zvláštní pozornost věnujte trvání podnájmu. Podnájemní smlouva může být uzavřena na dobu určitou nebo bez určení doby (tj. na dobu neurčitou). Podnájem skončí vždy, když zanikne nájem. Ve smlouvě vymezte výpovědní dobu. Pokud tak neučiníte, uplatní se zákonná úprava, podle které může být podnájemní smlouva vypovězena bez uvedení důvodu ve lhůtě, která nesmí být kratší než tři měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé straně. Podnájemní smlouvu může vypovědět jak nájemce, tak podnájemce.