Jak prodat dům s hypotékou | rady
Jak prodat dům s hypotékou | rady. V dnešní době není problém prodat dům zatížený hypotékou. Prodávající najde vhodného kupujícího, který za A) má hotovost na uhrazení zbývajícího hypotečního závazku i poměrné ceny nemovitosti prodávajícímu, za B) chce nabytou nemovitost financovat z vlastního úvěru nebo za C) je ochoten s nemovitostí převzít i dluh, který se k domu či bytu váže. U posledního příkladu kupující zaplatí cenu nemovitosti, respektive její část prodávajícímu a stává se novým majitelem nemovitosti a zároveň novým účastníkem původního úvěru s nezměněným úrokem. To bývá výhodné především v době, kdy během několika let rostly úrokové sazby a nově vyřízený úvěr by stál kupujícího na úrocích více.
Krok 1
Podmínkou je, aby se záměrem prodeje nemovitosti a s převodem dluhu souhlasily všechny tři strany. Tedy prodávající, banka i kupující. Pro banku je důležitá bonita nového klienta, ten proto musí předložit doklad o příjmech a zaručit se tak, že je schopen závazek splácet. Kupující musí zvážit, zda je pro něj výhodnější ponechat si nemovitost i se stávajícím úvěrem nebo jestli poskytne dosavadnímu majiteli nemovitosti finance (byť z vlastního úvěru) na jednorázové, předčasné uhrazení hypotéky. V tomto případě by na něj byla přepsaná nemovitost už bez jakéhokoli závazku.
Krok 2
Věnujte ale pozornost době, kdy se rozhodnete přistoupit ke změnám hypotéky. Když si naplánujete předčasné splacení či refinancování hypotéky v průběhu fixačního období, bude obvykle banka vyžadovat uhrazení vysokých sankčních poplatků, kterými si kompenzuje ušlý zisk z úroků. Při převodu dluhu a prodeji nemovitosti, která je zatížená hypotékou, si věřitel zpravidla také nárokuje penále za změnu smluvních podmínek. Jeho výše je ale podstatně nižší, než poplatky za předčasné splacení či refinancování úvěru v průběhu fixační doby. Obvykle se pohybuje v řádu několika tisíců korun.
Krok 3
Pokud jste našli vhodného kupujícího, který na sebe přepíše nemovitost i s hypotékou, informujte o tom hypoteční banku. Předejte jí návrh kupní smlouvy i návrh dohody o převzetí dluhu. Tyto dokumenty musí být stvrzeny notářsky ověřeným podpisem obou zainteresovaných stran, tedy prodávajícím i kupujícím. Před podepsáním se doporučuje dokumenty konzultovat s právníkem, aby nedošlo k nechtěným komplikacím či případných rozporům.
Krok 4
Následně bude kupující vyzván, aby bance poskytl osobní údaje a doložil své příjmy. Hypoteční banky požadují doklady o tom, že jsou jejich klienti bonitní, tedy schopní a ochotní úvěr i s úroky řádně splácet. Banka často požaduje také informace o rodinných příslušnících budoucího klienta. Kupující bance poskytne potřebné údaje, které jsou běžně zjišťovány při žádostech o hypoteční úvěr. Výhodou je, že většinou není nutné opětovně dokládat informace o nemovitosti (nemusí se znovu provádět odhad nemovitosti či předkládat výpis z katastru).
Krok 5
Banka posoudí bonitu klienta a sdělí verdikt. Může se stát, že se bance klient nezdá dostatečně bonitní a žádost zamítne. V tomto případě může kupující najít ručitele (například bonitní rodiče), který se za něj zaručí. Kupující také může zažádat o půjčku u některého nebankovního poskytovatele, kde není třeba dokládat příjmy ze zaměstnání či podnikání (zde je však obvykle třeba počítat s vyššími úroky z úvěru). Po obdržení peněz by původnímu majiteli nemovitosti zaplatil odpovídající část kupní ceny, zároveň by předčasně uhradil jeho hypotéku, a dále by řádně splácel svůj nový, nebankovní úvěr.
Krok 6
Pokud však banka bonitu klienta uznala jako vyhovující, oznámí písemně souhlas s dohodou o převzetí dluhu a vyrozumí tak kupujícího i prodávajícího. Kupující následně složí rozdíl mezi dohodnutou kupní cenou nemovitosti a nesplacenou částkou hypotéky ideálně do notářské zástavy. Jakmile je provedena změna vlastníka bytu či domu v katastru nemovitostí na nového majitele, je částka zaslána do rukou prodávajícího. Přepsání nemovitosti a převod dluhu trvá většinou jen několik dní. Banka bude ještě po kupujícím požadovat dodatek k úvěrové smlouvě, kde nový majitel bytu či domu uvede všechny informace o změně dlužníka.
Pokud plánujete prodej nemovitosti na měsíc ukončení fixační doby úvěru (abyste se vyhnuli zbytečně vysokým poplatkům), odborníci doporučují zahájit prodej nemovitosti asi půl roku dopředu.
Velké realitní kanceláře obvykle nabízejí právní pomoc s převodem nemovitosti, samozřejmě za poplatek.
Pozor na inzeráty. Prodávající v inzerátech, kde nabízejí své nemovitosti, zpravidla neuvádějí informace o případném hypotečním závazku. O tom, že se k nemovitosti váže také dluh, se obvykle dovíte až od makléře či z katastru nemovitostí.